Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

Содержание
  1. Как арендодателям вести антикризисные переговоры с арендаторами — Право на vc.ru
  2. Сценарии
  3. Дерево принятия решений и математическое ожидание
  4. Применяем к переговорам по арендной ставке
  5. Модель и ее чтение
  6. Индивидуальные факторы
  7. Другие материалы по теме
  8. Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя
  9. Обязан ли арендодатель пересчитать аренду
  10. Уведомление о форс-мажоре
  11. Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
  12. Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
  13. Как законно не платить за аренду во время эпидемии
  14. Если введут карантин
  15. Если порекомендуют не работать
  16. Аренда помещений в связи с коронавирусом и карантином
  17. Проблемы оплаты аренды из-за коронавируса
  18. Гражданскийкодекс об аренде и коронавирусе
  19. Какие есть варианты решения
  20. Советы арендаторам коммерческой недвижимости
  21. Аренда магазина,салона, павильона в ТРЦ при коронавирусе
  22. Как быть с арендой офиса в связи с эпидемией коронавируса и карантином
  23. Государственныеили муниципальные площади
  24. Еслиарендодатель против
  25. В заключение
  26. Отсрочка аренды в связи с коронавирусом
  27. Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса
  28. Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса
  29. Письмо арендодателю об отсрочке платежей
  30. Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм
  31. Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?
  32. Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?
  33. Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?
  34. Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Как арендодателям вести антикризисные переговоры с арендаторами — Право на vc.ru

Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

Вопрос не в том, идти на уступки или нет, а в том, какую скидку давать. Смотрим на переговоры через фреймворк дерева принятия решений и вероятностей.

В прошлой заметке мы предложили 11 советов арендаторам. Теперь давайте посмотрим на ситуацию глазами арендодателей. Если кратко — нужно договариваться. We are all in this together.

Несмотря на то что арендаторы первыми ощутили на себе экономическое бремя от вынужденных мер по борьбе с распространением коронавируса, было бы несправедливо считать арендодателей корнем всех проблем.

У них есть свои обязательства перед банками и операционные расходы, которые нужно покрывать из арендных платежей. Для анализа ситуации используем известный фреймворк — дерево принятия решений, который используется как в бизнесе, так и в судебных спорах.

Сценарии

Почти каждый торговый и офисный центр получил на этой неделе просьбу от арендатора снизить арендную ставку в связи с коронавирусом со ссылкой на снижение трафика посетителей или вынужденного карантина сотрудников.

При первом приближении есть два сценария поведения на месте арендодателя: отказать полностью или вступить в переговоры. Каждый из этих сценариев имеет свои последствия, которые изложены на схеме ниже.

​Абстрагируемся от деталей Buzko Legal

Если упрощать, то оптимальная стратегия переговоров и выбор сценария глобально зависят от двух переменных:

  1. Результат в денежном выражении, помноженный на
  2. Вероятность исхода того или иного сценария.

Дерево принятия решений и математическое ожидание

Для ответа на такие вопросы можно воспользоваться таким инструментом, как дерево принятия решений. В общих чертах дерево принятия решений представляет собой диаграмму, которая отражает различные сценарии принятых решений и их возможные последствия, выраженные, как правило, в денежных единицах, с учетом вероятности их наступления.

Этот инструментарий широко используется в принятии бизнес-решений. Например, при оценке стоимости портфолио лекарственных средств фармацевтической компании, которым еще только предстоит пройти клинические испытания, или в судебных спорах.

Рассмотрим на примере игральных костей. Представьте, что вам предлагают бросить шестигранную игральную кость и получить столько тысяч рублей, сколько указано на выпавшей грани. За право сыграть вам предлагают заплатить 2000 рублей. Вы готовы сыграть?

Рациональный игрок заплатит 2000 рублей, чтобы сыграть в такую игру​

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассчитать математическое ожидание (expected value), которое равно сумме произведений результата того или иного сценария на вероятность его наступления. В случае с игральными костями ожидаемое значение считается по формуле:

В итоге получается 3500 рублей. Это не значение, которое может реально выпасть на кубике. Скорее аналитическая величина, которая помогает принять взвешенное решение. Так, рациональный человек должен согласиться бросить кость, ведь ожидаемое значение этого выбора (3500 рублей) превышает плату за право бросить кость (2000 рублей) и в теории увеличивает его благосостояние.

Применяем к переговорам по арендной ставке

Аналогичную логику можно использовать для выбора сценария переговоров с арендаторами. Сложность состоит только в том, какие значения вероятности подставить в модель для прогнозирования.

Давайте возьмем самую первую схему со сценариями ведения переговоров и применим ее к конкретном примеру. Сделаем несколько допущений:

  • Месячная арендная плата составляет 100 рублей.
  • В случае отказа в ведении переговоров есть относительно небольшой шанс, что арендатор сможет платить прежнюю арендную плату — скажем, вероятность этого 10%.
  • Если же арендатор не сможет тянуть арендное бремя, договор расторгается и придется пойти в суд за взысканием — вероятность такого исхода 90%.
  • Допустим, что половина из тех арендаторов, кто не сможет платить, уйдет в банкротство, а с другой половины удастся что-то взыскать в обычном гражданском процессе.
  • Взыскание через суд: допустим, что взыскать получится всю сумму или половину – шансы по 50%.
  • Взыскание через банкротство: тут перспективы хуже. Речь о взыскании всей суммы задолженности уже не идет. Получить половину суммы задолженности уже будет за счастье — вероятность 30%. Однако велик риск того, что взыскать получится куда меньше, скажем, одну пятую суммы задолженности — 70%.
  • Допустим, что как гражданский, так и банкротный процесс займут примерно 12 месяцев и после этого можно будет получить какую-то сумму по исполнительному листу или в рамках банкротного расчета с кредиторами.
  • Есть все основания также допустить, что, если арендатор откажется платить, арендодатель будет вынужден искать нового арендатора на простаивающее помещение. С учетом нынешней неблагоприятной ситуации новый арендатор будет найден спустя три месяца и с дисконтом в 20% к старой арендной плате.

Модель и ее чтение

​Дерево принятия решений применительно к переговорам по арендой ставке Buzko Legal

На графике выше — модель, построенная на основании сделанных допущений. В соответствии с ними математическое ожидание сценария «уйти в отказ, переговоры не вести» составляет 814,8 рубля.

Это аналитическая величина, которая говорит нам: в среднем в случае отказа вести переговоры с арендаторами можно получить такую сумму с каждого аналогичного помещения за 12 месяцев.

Эта сумма нам также говорит, что с точки зрения рационального подхода арендатору есть смысл вступать в переговоры, если скидка для арендодателя не превысит 385,2 рубля в годовом исчислении, или почти четыре месяца аренды (1200 – 814,8 = 385,2).

Чтение модели предполагает ее анализ с конца путем умножения результатов на вероятности их наступления и сложения значений на разветвлениях.

Если упрощать, то мы допускаем, что в 10% случаев арендатор продолжит платить такую же ставку, если отказать ему в переговорах. Математическое ожидание, соответственно, 120. Такое допущение верно только для тех арендаторов, которые не зависят от трафика посетителей (если такие есть вообще) и для крупных игроков, у которых есть финансовая подушка.

В остальных 90% случаев арендаторы не смогут платить. В таком случае нужно будет: (а) искать нового арендатора с учетом допущений по дисконту и простою помещения и (б) взыскивать задолженность с предыдущего арендатора. Ожидаемое значение этого сценария составляет 90% * (720 + 52) = 694,8.

Складываем 120 и 694,8 и получаем ту самую сумму в 814,8 рубля.

В модели сделаны допущения, которые могут показаться кому-то оторванными от реальности. Вы можете сами поиграться с предложенной моделью в этой таблице и подставить свои значения.

Опираясь на эту аналитическую величину, проще принимать решение о конкретных договоренностях с арендаторами. Например:

  • Отмена арендной платы на два месяца выгодна арендодателю.
  • Скидка в 40% (60 вместо 100 рублей) на 12 месяцев уже невыгодна работодателю, так как 720 < 814,8.

Индивидуальные факторы

Есть еще целый ряд факторов, которые не были учтены в модели. Каждому арендодателю нужно оценить их самостоятельно (список не исчерпывающий):

  • Тактика переговоров (коллективно со всеми арендаторами или сепаратные переговоры в зависимости от категории арендатора).
  • Прогноз по длительности кризисной ситуации (сколько месяцев продлится закрытие торговых центров или карантин в офисах).
  • Скорость заполнения помещений новыми арендаторами (потерянная выручка во время простоя помещений).
  • Вероятность взыскания задолженности по аренде в судебном порядке (что если все арендаторы уйдут в банкротство).
  • Издержки на юристов.
  • Достигнутая договоренность (отсрочка платежей или полная отмена на время локдауна).
  • Обязательства арендодателя перед его кредиторами (например, перед банками, которые финансировали строительство торгового центра) — сказывается на том, сколько арендодатель может нести убытки сам.

Другие материалы по теме

Мы не являемся экспертами в построении моделей и не претендуем на научную достоверность. Вместе с тем такие модели неоднократно помогали нам подходить более рационально к выбору стратегии переговоров или в судебных спорах. Авторы статьи — Роман Бузько и Егор Ларичкин из юридической фирмы Buzko Legal.

Источник: https://vc.ru/legal/115676-kak-arendodatelyam-vesti-antikrizisnye-peregovory-s-arendatorami

Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя

Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

  • Статьи
  • Пандемия COVID-19: форс-мажор по договору аренды. Действия арендодателя

Консультируем арендодателей: как поступить, если арендатор не может платить из-за коронавируса. Поможем согласовать оптимальные условия на период пандемии, составим дополнительное соглашение к договору аренды.

В особо сложных ситуациях — взыскиваем долг по аренде в суде. Берем на себя исполнительное производство: после решения суда в вашу пользу получаем с должника причитающуюся сумму.

Обязан ли арендодатель пересчитать аренду

Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.

С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.

Что считать форс-мажором при пандемии

  • закрытие государственных границ,
  • запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
  • запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
  • нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
  • другие меры, которые принимает государство и региональные власти.

Подробнее о форс-мажорных ситуациях

Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.

04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.

Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.

Уведомление о форс-мажоре

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

  • Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
  • Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
  • Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Поможем согласовать условия с арендатором

Бесплатная консультация: +7 812 507 65 85

Рекомендация юриста «Кодекс». Арендодателю целесообразно обсудить условия с арендатором и найти приемлемый для обеих сторон вариант. После этого стоит составить дополнительное соглашение к договору аренды с описанием условий работы в период коронавирусной пандемии.

Взыскание долга по аренде в арбитражном суде

Стоит ли обращаться в суд

Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.

Когда подключать суд

  • арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
  • арендатор не выходит на связь,
  • арендатор начал судебное разбирательство.

Поможем взыскать долг по аренде без суда

Бесплатная оценка перспективы дела: +7 812 507 65 85

Если решили судиться — подавайте иск как можно скорее. Споры по договорам аренды рассматриваются в обязательном претензионном порядке: передать дело в суд можно только через 30 календарных дней после направления досудебной претензии.

Подробнее об изменениях по досудебным претензиям

Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*

*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от 2 000 рублей в зависимости от суммы иска. Остальное — после решения суда в вашу пользу.

УслугаСтоимость (руб.)
Оценка перспективы ведения делаБесплатно
Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов5 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции)
Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу)30 000
Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу)
– с нуля25 000
– при переводе из первой инстанции10 000 за дополнительную инстанцию
Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу)
– с нуля25 000
– при переводе из первой / апелляционной инстанции10 000 за дополнительную инстанцию
Исполнительное производство5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы

Источник: https://codexspb.ru/articles/dejstviya-arendodatelya-pri-fors-mazhore.html

Как законно не платить за аренду во время эпидемии

Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Если поставка товара сорвалась из-за наводнения, это форс-мажор.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

  1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
  2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законах нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика. К форс-мажорам относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • войны;
  • крупные забастовки;
  • эпидемии.

Скорее всего, это понятие так и расшифровано в вашем договоре. Во время эпидемии коронавируса вы сможете воспользоваться этим пунктом.

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Если введут карантин

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

О договорах аренды в ст. 606 и 611 ГК РФ

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

Сергей Коваль, адвокат:

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Если порекомендуют не работать

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Как снизить аренду в три раза

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу.

Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует.

Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

  1. В любом договоре есть пункт про форс-мажор. Эпидемии относятся к форс-мажорам.
  2. Если в России введут строгий карантин, есть шанс избежать ответственности за неуплату аренды. Важно сразу после объявления карантина направить арендодателю уведомление.
  3. Если власти лишь порекомендуют избегать массовых скоплений людей, это нельзя считать форс-мажором, даже если ваша выручка упадёт в разы. Но в этом случае можно направить владельцу помещения уведомление о снижении платы за аренду. Если договориться не удалось, можно попробовать снизить цену через суд.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

5 марта 2020

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-zakonno-ne-platit-za-arendu-vo-vremya-epidemii/

Аренда помещений в связи с коронавирусом и карантином

Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

Пандемия коронавируса существенно осложнила жизнь не только медикам, но и бизнесу, в особенности поставщикам и арендаторам нежилой недвижимости.

Договоры автоматически не приостановились и отвечать по своим обязательствам надо, даже несмотря на резкое падение выручки.

Сегодня поговорим о том, как арендатору платить арендную плату в коронавирус, и что делать, чтобы выжить в непростой кризисной ситуации.

В случае аренды жилого помещенияТакже, читайте статью о решении проблем с оплатой аренды квартиры и жилого помещения во время эпидемии коронавируса и карантина. Варианты решения споров в отношениях физических лиц.

Проблемы оплаты аренды из-за коронавируса

Пока наемные сотрудники уходят на карантин, владельцы бизнесов ломают голову. Сложная эпидемиологическая обстановка заставляет людей оставаться дома, посещаемость торговых центров сократилась, из-за спада спроса выручка падает.

Досталось и тем, кто не занят в торговле – масса работников переведена на удаленную занятость, и содержание офиса просто потеряло свой смысл.

В будущее даже заглядывать страшно, ведь все еще неизвестно, к чему приведет обвал рубля и рекордное снижение цены на нефть.

Однакоарендованная недвижимость никуда не делась, и ставки по оплате сами собой не снизятся.С практической точки зрения все это означает только одно. Бизнесу стало сложно выполнять обязательства пооплате аренды из-за коронавируса.

Сама по себе эпидемия коронавируса не влечет автоматических послаблений для арендаторов, отмена арендной платы в связи с коронавирусом или отсрочка платежей возможны только при выполнении ряда условий.

Гражданскийкодекс об аренде и коронавирусе

Конечно, прямо в ГК РФ не закреплено, что делать арендатору при вспышкеэпидемии. Однако несколько механизмов облегчения жизни все же имеется.

  1. Форс-мажор по ч. 3 ст. 401 ГК. Первое, что приходит в голову в контексте снижения или отмены арендной платы в связи с коронавирусом, это непреодолимая сила. Бизнес ведь не ориентировался на возможную мировую пандемию болезни и не мог заранее предугадать ее последствия. Применить форс-мажор можно, только если в договоре аренды есть на него ссылка, и только к неустойке за просрочку внесения аренды. На саму аренду форс-мажор не распространяется.
  2. Фактическая невозможность внесения арендных платежей в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, по ст. 416 и 417 ГК. Проще говоря, когда обстановка повернулась так, что объективно выплачивать аренду не представляется возможным. Специального упоминания в договоре не нужно, но практики применения пока нет. По этим статьям обязательства по выплате аренды снимаются полностью.
  3. Существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК сегодня кажется самым адекватным способом снижения аренды из-за коронавируса. Эта статья дает арендатору возможность просить изменения условий договора в части аренды со ссылкой на пандемию и вызванные ей последствия.

С 26 марта 2020 года Торгово-промышленная палата в Москве начала выдавать сертификаты о форс-мажоре по коронавирусу, которые можно использовать и для договоров аренды.

Главное правило любых действий арендатора – вести переговоры сарендодателем. Просто закрыться и затем не оплачивать аренду без оснований неполучится, нужно соблюсти определенные процедуры.

На наш взгляд, после спадаэпидемии суды, рассматривая споры арендаторов с арендодателями, будут в первуюочередь обращать внимание на добросовестность участников, готовность курегулированию разногласий путем переговоров и документальное оформление всехдоговоренностей.

Нужно внимательно читать договор об аренде. Если в нем имеется условие о том, что форс-мажорные обстоятельства приостанавливают действие договора, аренду можно временно не вносить при соблюдении иных формальностей. Но такое условие встречается крайне редко.

По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта (только по России) или по московскому телефону

+7 (499) 755 87 62

  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.

Какие есть варианты решения

На основании механизмов, приведенных выше, можно договориться сарендодателем о конкретных антикризисных шагах:

  • Снизить аренду в связи с коронавирусом на период эпидемии и период после ее окончания;
  • Перейти с твердой на переменную величину аренды, зависящую от выручки;
  • Мораторий или арендные каникулы в связи с коронавирусом, когда появляется возможность не уплачивать аренду некоторое время (отмена оплаты);
  • Отсрочка арендных платежей в связи с коронавирусом;
  • Отмена штрафных санкций за просрочку уплаты аренды в связи с пандемией.

Эти варианты уместны, если арендатор планирует продолжать работу, но емунужны временные послабления.

Если же убытки настолько значительные, что бизнес приходится закрывать, илииспользование реальных площадей больше неактуально в связи с полным переводомна удаленную работу, можно расторгнутьдоговор на основании ст. 450 ГК в связи с существенным изменениемобстоятельств. Специальных оговорок в договоре для такого расторжения нетребуется.

Советы арендаторам коммерческой недвижимости

Практика последних дней показывает, что от статуса арендованных помещенийтоже многое зависит, в особенности, действие распоряжений федеральной и местнойвласти.

Возможности будут различаться для:

  • торговых помещений, расположенных в торгово-развлекательных центрах;
  • офисных помещений в бизнес-зданиях или у частных собственников;
  • арендованных государственных или муниципальных площадей.

Фактически последняя группа арендаторов находится в самом выигрышномположении по сравнению с остальными.

Аренда магазина,салона, павильона в ТРЦ при коронавирусе

Если торговый центр не закрывается, действовать придется по общим правилам.Администрация ТРЦ может закрыть его, если получит соответствующее распоряжениеместной власти. Региональные органы власти постоянно следят за обстановкой покоронавирусу в населенном пункте и, если ситуация ухудшается, выносятпредписание о закрытии общественных мест.

Иногда закрывают не весь центр, а только его часть – например, детскую площадку, фудкорт. В этом случае на приостановление арендных платежей претендуют соответствующие арендаторы.

На момент подготовки статьи во многих регионах введен режим повышеннойготовности. Оперативно предпринимаются новые меры для сдерживания коронавируса.Закрыть людный ТРЦ по распоряжению администрации могут в любой момент. В этомслучае при общении с арендодателем нужно ссылаться на ст. 417 ГК.

Как быть с арендой офиса в связи с эпидемией коронавируса и карантином

Бизнес- и офисные центры имеют меньшую проходимость, в сравнении с торговыми. Вероятность, что их закроют по распоряжению администрации города или региона, существует.

Но здесь придется вести переговоры с собственником, исходя из конкретной ситуации: для начала определиться, что в сложившихся обстоятельствах выгоднее – снизить аренду, просить об отсрочке или вообще расторгнуть договор аренды.

Затем написать арендодателю письмо с соответствующей просьбой и дождаться ответа.

Кстати, бизнес-центр может быть закрыт по инициативе самого собственника. Вэтом случае арендатор полностью освобождается от внесения арендных платежей и внекоторых ситуациях даже вправе требовать возмещения убытков – если такиереально имели место.

Государственныеили муниципальные площади

Арендаторы нежилых помещений, находящихся на балансе органов власти, получили отсрочку уплаты арендных платежей в 2020 году. Соответствующие органы власти должны подготовить дополнительные соглашения, предусматривающие внесение аренды за текущий год в 2021 году равными частями. Отсрочка возможна и на других условиях по согласованию сторон.

Данная возможность предоставлена арендаторам государственных и муниципальных площадей по всей стране в силу Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р, подписанного М. Мишустиным . На частные помещения она, к сожалению, не распространяется.

Еслиарендодатель против

Если арендодатель не намерен снижать аренду по полученному письму, не стоит заниматься самодеятельностью, а лучше подготовить иск в суд. До 10 апреля (с вероятным продлением срока) суды не проводят заседаний по делам, которые не являются экстренными, однако документы можно подать на регистрацию в электронной форме через Мой.Арбитр.

В заключение

На чью сторону встанет суд в конкретной ситуации, сказать пока сложно. Практика еще не выработана, и в чью сторону склонится чаша весов – покажет время.

Итак, гарантированное снижение аренды из-за коронавируса получат арендаторы закрытых по распоряжениям местной власти ТРЦ, если арендатор сам закроет доступ в помещение или в случае, если площадь находится в собственности местной или региональной администрации.

В иных случаях арендодатель не обязан идти навстречу, уменьшать размер или давать отсрочку по арендной плате.

По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта или по московскому телефону

+7 (499) 755 87 62

  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.

Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.

Источник: https://Renovar.ru/o-nedvizhimosti/arenda-koronavirus-karantin

Отсрочка аренды в связи с коронавирусом

Как быть с арендой, если с финансами туго. Пробуем договориться с арендодателем и опираемся на законодательство

Сегодня закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:

Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:

  1. Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.
  2. Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:

    • Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
    • Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
    • Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
    • На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
    • Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
    • Если в договор включены коммунальные услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
    • Отсрочка невозможна, если вы снимаете жилое помещение
  3. Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.

Рассмотрим все варианты подробно.

Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса

Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.

Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.

В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:

  • Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
  • Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
  • На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.

Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.

Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?

В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.

— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.

Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.

Позже выплатить долг все равно придется.

Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса

А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?

Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:

  • В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
  • В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
  • Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
  • Без штрафов и дополнительный платежей.
  • Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.

А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.

Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.

Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.

1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?

Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.

Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.

Действуйте дальше по алгоритму.

2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.

Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.

3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.

В письме можно ссылаться: —  Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. —  На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.

—  На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.

Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.

4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.

Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.

5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?

Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.

6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.

80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.

7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?

Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.

8. А если на переговорах не удалось договориться?

Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.

Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.

9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?

Ничего не остается: составляйте иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:

  • Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
  • Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.

10. Как подать иск?

Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.

Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.

Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?

Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:

  • Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
  • Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
  • Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
  • Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?

Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.

Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.

Источник: https://www.moysklad.ru/poleznoe/shkola-torgovli/otsrochka-arendy-v-svyazi-s-koronavirusom/

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: