С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция

Содержание
  1. Покупка квартиры пошаговая инструкция – поэтапное описание процедуры
  2. Этапы покупки квартиры
  3. Осмотр квартиры
  4. Ведение переговоров
  5. Задаток
  6. Проверка документов
  7. Страхование сделки
  8. Регистрация купли-продажи
  9. Что делать после покупки
  10. Прописка после покупки жилья
  11. Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году
  12. 1 шаг:  
  13. Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 
  14. Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:
  15. Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  
  16. Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  
  17. Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  
  18. Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  
  19. Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца
  20. Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  
  21. Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  
  22. Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  
  23. Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:
  24. Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры
  25. Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления
  26. Правовое регулирование
  27. Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
  28. Что такое счет эскроу
  29. Схема покупки недвижимости
  30. Можно ли купить квартиру в 2020 году без счета эскроу
  31. Как проверить застройщика
  32. Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку
  33. Схема покупки
  34. Порядок покупки квартиры — с чего начать и оформление
  35. С чего начать покупку квартиры
  36. Выбор квартиры для покупки и оценка ее стоимости
  37. Какие существуют способы покупки квартиры
  38. Наличный расчет
  39. Ипотека
  40. Рассрочка
  41. Материнский капитал
  42. Порядок покупки квартиры — пошаговая инструкция
  43. В ипотеку
  44. Без риэлтора
  45. На вторичном рынке
  46. На материнский капитал
  47. Как проверить квартиру перед покупкой
  48. Осмотр
  49. Юридическая проверка
  50. Возможные проблемы при покупке квартиры и советы как их избежать
  51. Заключение

Покупка квартиры пошаговая инструкция – поэтапное описание процедуры

С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев.

Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Будьте предельно внимательны при осмотре квартиры!

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Будьте начеку! Снижение стоимости жилплощади на сумму больше 15% должно крайне насторожить.
Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

Задаток

Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

Проверка документов

Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

При проверке документов стоит убедиться в следующем:

  • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.
  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Опытные покупатели недвижимости, а также работники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать расписку о полной оплате стоимости квартиры, подписанную продавцом.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Не забудьте оформить налоговый вычет.

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/poshagovaya-instruktsiya.html

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Правовое регулирование

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №ФЗ-214.

Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

С июля 2019 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет.

Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована.

Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи.

При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру.

До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта.

Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2019 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

В результате снижаются риски для покупателей недвижимости, что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект.

Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
  3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

Можно ли купить квартиру в 2020 году без счета эскроу

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2019 года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2019 года.

Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме.

Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  1. Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  2. По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
  3. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  4. Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  5. Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение.

Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Как проверить застройщика

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
  2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
  3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Схема покупки

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
  2. Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К документам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
  3. После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
  4. Вместе с документами на предоставление кредита и залогом прав требования подписывается договор долевого участия.
  5. Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
  6. После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется техпаспорт.
  7. В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Порядок покупки квартиры — с чего начать и оформление

С чего начать покупку квартиры: пошаговая инструкция

Источник изображения: www.pixabay.com

Как купить квартиру без проблем и ошибок? Это просто, если подойти к делу организованно и выполнять пошаговые инструкции, описанные в этой статье.

С чего начать покупку квартиры

Поставив цель приобрести квартиру, стоит составить перечень характеристик, которыми должна обладать недвижимость.

Сузить выбор можно, если сразу определиться на каком рынке: первичном или вторичном будут происходить поиски жилья. Выбрав вторичку, стоит подумать о том, так ли необходима квартира с хорошим ремонтом и меблировкой или вы будете все переделывать и обустраивать на свой вкус.

Определитесь с денежным лимитом, который вы готовы пустить в расход на приобретение квартиры. Попутно могут возникнуть дополнительные траты, это тоже нужно иметь в виду. Специалисты не советуют обращать внимание на слишком дешевые варианты, так как за ними, скорее всего, скрываются какие-либо проблемы.

Подумайте о финансировании своей покупки. Возможно, у вас есть сбережения или вы планируете взять ипотеку – все расчеты нужно сделать заранее.

Решите, кто будет заниматься поисками квартиры и юридическими вопросами: вы, агентство или посредник.

Внимание! Расставив приоритеты, вы не будете размениваться на несущественные факторы и быстрее найдете нужный вариант.

Чем больше вариантов вы рассмотрите, тем больше шансов сделать отличный выбор.

Выбор квартиры для покупки и оценка ее стоимости

Стоимость 1 кв. м на территории РФ сильно варьируется в зависимости от регионов, поэтому говорить о каком-то среднем ценообразовании бесполезно. Поэтому для каждого населенного пункта нужно уточнять информацию у агентов недвижимости.

Приобретать квартиру на первичном рынке (в новостройке) выгодно, но такое мероприятие бывает опасным, особенно если дом еще не сдан в эксплуатацию.

В этом случае можно надолго отсрочить переезд в новое жилье из-за ремонта или неготовности застройщика к сдаче квартир.

А если попадется недобросовестная строительная компания, есть риск потерять и вложенные деньги, и время, потраченное на ожидание.

Покупая квартиру на вторичном рынке, можно избежать вышеописанных сложностей, но при этом нужно отнестись максимально внимательно и осторожно к юридическому оформлению, чтобы в будущем на ваше жилье никто не смог претендовать.

Стоимость недвижимости определяют следующие факторы:

  • количество этажей в доме и этаж, на котором расположена квартира;
  • возраст дома и его оригинальные особенности;
  • обустройство прилежащей территории;
  • инфраструктура района;
  • планировка жилища;
  • количество комнат;
  • суммированный метраж жилых и нежилых комнат;
  • наличие лоджии или балкона и их состояние;
  • совмещенный или разделенный санузел;
  • состояние системы отопления;
  • средние показатели коммунальных счетов.

Выделяя сумму на приобретение квартиры, стоит включить в нее дополнительные траты:

  • переоформление документов;
  • услуги агента по недвижимости (до 10 процентов от сделки);
  • возможный ремонт;
  • приобретение новой мебели, техники и других бытовых товаров.

На заметку! Если обратиться в риэлтерские конторы под видом продавца и дать характеристики выбранного жилья, можно узнать ориентировочную стоимость квартиры. После этого понять, насколько приемлема ее цена, будет несложно.

Какие существуют способы покупки квартиры

В зависимости от того, какими средствами располагают покупатели, приобрести квартиру они могут следующими способами.

Наличный расчет

Несмотря на то, что этот способ самый выгодный для покупателя, имеющего необходимую сумму для расчета, он вместе с этим и самый рискованный. При передаче денег нужно быть уверенным в честности продавца и в том, что договор правильно оформлен и подписан. Однако передавать деньги все же лучше в присутствии нотариуса или другого свидетеля.

Ипотека

Такой способ хорош для тех, кто хочет сразу стать собственником жилья и выплачивать за него фиксированную сумму ежемесячно.

Ипотека подходит людям, имеющим высокий и постоянный заработок, но не для пенсионеров. Как правило, при оформлении требуется внести первоначальный взнос, он может составить от 10 – 40% от суммы.

При отсутствии такого условия стоит задуматься о скрытых рисках. Ставка по ипотеке может варьироваться от 10 до 14%.

Важно! Оформляя ипотеку, необходимо подобрать платеж, который не станет тягостным бременем и позволит вести привычный образ жизни.

Рассрочка

Обычно при такой системе расчета, покупатель вносит половину требуемой суммы, а остаток выплачивает равными частями в течение заранее оговоренного промежутка времени. Он может составить от 3 месяцев до 2 лет. Многие застройщики практикуют беспроцентную рассрочку, другие берут приблизительно 10% за такую услугу.

Материнский капитал

Один из способов реализации маткапитала – это приобретение жилья. Особенность этого способа в том, что средства для покупки будут выделены лишь через два месяца после оформления договора купли-продажи.

При этом деньги нельзя получить наличными, их переводят на особый счет и во время заключения сделки они переходят к продавцу.

Если для приобретения жилья суммы маткапитала недостаточно, то разницу покупатели должны выплатить самостоятельно.

За счет средств маткапитала можно сделать первый ипотечный взнос или погасить долю жилищного кредита. Однако средства нельзя потратить на покупку недвижимости у родственников.

Порядок покупки квартиры — пошаговая инструкция

Любой гражданин сможет совершить приобрести жилье без проблем, если будет знать, как происходит покупка квартиры пошагово:

  1. Для начала необходимо определиться, будет ли вам кто-то помогать, либо вы будете заниматься процедурой самостоятельно.
  2. Следующий этап – выбор квартиры. Определившись с жильем, можно перейти к переговорам с продавцом. Возможно, потребуется сделать первый взнос.
  3. После обсуждения нужно изучить все имеющиеся документы и выписки на недвижимость. Они должны быть оригинальными, достоверными и непросроченными.
  4. Далее, составляется и заключается договор купли-продажи. Завершающий этап – регистрация документов.

В ипотеку

Выбрав собственность, следует переходить к определению банка, а именно в какой можно будет нести заявку. Банк при рассмотрении заявки учитывает в основном размер заработной платы гражданина, и чем она выше, тем больше шансов на одобрение заявки.

Следующий этап – обсуждение условий сделки.

После обсуждения всех пунктов собственник может начинать оформлять кредит и вносить первоначальный взнос. Первый взнос составляет примерно от 10 до 40 % от полной стоимости жилплощади.

Далее идет оформление квартиры в собственность.

По окончании оформления документов стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.

Без риэлтора

Если в сделке купли-продажи участвуют только продавец и покупатель, то у последнего есть отличная возможность поторговаться.

Подготовкой документов занимается продавец, а покупателем платится лишь налог в виде гос. пошлины (около 2 тыс.). Владелец жилья может быть единственным или долевым собственником, либо иметь равные права на недвижимость с супругой.

Покупателю должна быть представлена справка из ЕГРП, документ о количестве квадратных метров и плане квартиры, документы на право собственности, выписку из поквартирной книги, паспорт продавца и справку о его дееспособности; чтобы будущий владелец имел полную информацию о недвижимости, ее собственниках и прописанных в ней людях.

При самостоятельном проведении сделки условия договора стоит обсудить с юристом. После подписания всех документов их регистрируют в МФЦ.

На вторичном рынке

Хотя приобретение жилья на вторичном рынке считается универсальным и безопасным способом, даже для этого случая есть свой порядок:

  • обеими сторонами обсуждаются все условия сделки;
  • заключается договор купли-продажи;
  • договор регистрируется в Росреестре, после чего продавцу выплачивается оговоренная сумма.

На материнский капитал

Определившись с выбором квартиры, потребуется обратиться в Пенсионный фонд, где оформить документально просьбу о переводе средств в банк.

При получении средств заемщик осуществляет расчет. Далее, составляются документы подтверждающий факт перевода средств и свидетельство о праве собственности. При этом собственниками с равными долями будут являться все члены семьи. Им выдадут именные сертификаты.

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы быть уверенным в том, что предлагаемое жилье пригодно к проживанию, не нуждается в срочном ремонте и не таит в себе юридических проблем, необходимо провести двухэтапную проверку.

Осмотр

Осматривать квартиры лучше всего днем, когда естественное освещение позволяет выявить все дефекты: трещины и неровную поверхность стен, потеки на потолках, некачественную проводку и т. д. Если выбирать жилье в холодный сезон, то можно оценить работу системы отопления и проверить нет ли в помещении сырости, плесени и сквозняков.

Необходимо уделить внимание водопроводу и сливной системе. Например, для верхних этажей характерен низкий напор воды.

Обязательно нужно узнать, что за люди живут по соседству и не беспокоили ли они бывших жильцов. У самих соседей можно получить информацию о хозяевах квартиры.

Юридическая проверка

Итак, следует обратить внимание на такие моменты.

Обязательно нужно получить справку из ЕГРН. В ней содержится полная информация о владельцах жилья, обременениях и технические характеристики.

Удостовериться в том, что продавец обладает правом собственности на жилье и сделать запрос о способе получения такого права:

  • договор купли-продажи – если происходит частая смена собственников, это может быть признаком мошеннических действий;
  • приватизация – если в договоре о приватизации могли быть не вписаны несовершеннолетние дети и их согласие не учтено, то, сделка может проходить как фиктивная;
  • дарственная – если с фактом дарения не согласны родственники дарителя, они могут заявить о своих правах;
  • наследство – если наследование произошло не так давно, то другие наследники могут подать апелляцию и опротестовать завещание.

Кроме того необходимо:

  1. Удостовериться, что все жильцы выписаны из квартиры. Это подтвердит выписка из домовой книги.
  2. Сверить по кадастровому паспорту планировку и площадь жилья. Если имеется перепланировка и переоборудование, то можно убедиться в законности этих мероприятий.
  3. Проверить не была ли квартира сдана в аренду, так как продать ее можно лишь по истечении срока договора.
  4. Если владелец состоит в браке, то он обязан предоставить согласие супруга на продажу недвижимости, заверенную нотариусом.
  5. Если владелец – несовершеннолетний, нужно получить согласие родителей или законных опекунов.
  6. Продавец должен предоставить квитанцию об оплате коммунальных услуг и налоговых пошлин. Если есть задолженность, то оплату покупатель может компенсировать из стоимости жилья.

Важно! Юридические бумаги не должны иметь помарок и подчисток, любые исправления должны заверяться нотариально. Все договоры, вступившие в силу до 2013 г. должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Возможные проблемы при покупке квартиры и советы как их избежать

Перечислим основные проблемы при покупке жилья:

  1. Оформление сделки сразу с несколькими покупателями. Избежать этой проблемы можно, если передавать средства после того подтверждения права на собственность.
  2. Проведение сделки по поддельным документам. Собственнику следует лично, удостовериться в подлинности документов. Так, лучше всего встретиться с продавцом квартиры, чтобы подтвердить использование доверенности.
  3. Собственник намеренно затягивает выписку из квартиры и возврат денег по судебному решению. Избавиться от таких неприятностей можно указав в договоре срок, в течение которого продавец должен выписаться и покинуть жилье.
  4. Продавец просит в заключенном договоре указать меньшую сумму сделки. На такую просьбу стоит ответить отказом, помня, что это своего рода афера и может преследоваться по закону.

Заключение

Чтобы приобретение жилья прошло гладко, а квартира соответствовала всем вашим запросам, контролируйте весь процесс покупки и обращайтесь за помощью только к специалистам с хорошей репутацией.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/poryadok-pokupki-kvartiry-s-chego-nachat-i-oformlenie

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: