Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

Содержание
  1. Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости
  2. Определение и правовое регулирование
  3. Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки
  4. Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года
  5. Преимущества досудебного урегулирования
  6. Порядок оспаривания в комиссии Росреестра
  7. В суде
  8. Необходимые документы
  9. Сроки оспаривания кадастровой стоимости
  10. Ндс при оспаривании кадастровой стоимости
  11. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости
  12. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?
  13. Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?
  14. Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?
  15. Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости
  16. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция
  17. Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово
  18. Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки
  19. Шаг 2. Обращение в оценочную компанию
  20. Шаг 3. Сбор документов
  21. Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
  22. Шаг 5. Ожидание решения комиссии
  23. Шаг 6. Составление иска в суд
  24. Шаг 7. Судебное заседание
  25. Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта
  26. Квартира
  27. Дом
  28. Нежилое помещение
  29. Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов
  30. Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости
  31. Как оспорить кадастровую стоимость
  32. Судебное оспаривание кадастровой стоимости
  33. Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги
  34. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика
  35. Судебная практика: прошлое и настоящее
  36. Основания для снижения стоимости
  37. Методы оспаривания
  38. Особенности судебной практики
  39. 237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону
  40. Что говорит судебная практика
  41. Что изменилось с 2020 года
  42. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

  • участки земли, находящиеся в частной собственности;
  • квартиры, частные жилые дома или помещения;
  • нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
  • садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

  • допущенные в расчетах неточности или ошибки;
  • отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
  • снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

  • оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
  • минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
  • возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

  • сбор исходной информации об объекте недвижимости;
  • проведение независимой оценки стоимости имущества;
  • оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
  • уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
  • рассмотрение вопроса по существу;
  • вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

  • оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
  • использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
  • проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

  • выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
  • документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
  • правоустанавливающую документацию на имущество;
  • экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-imushhestva/

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ.

Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено.

Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше.

Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.

Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

  • Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
  • статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?

Статистика показывает, что комиссии при Росреестре работают более строго, чем суды. За 2018 год комиссии рассмотрели более 73 тысяч заявлений и приняли 30 тысяч положительных решений. В суд поступило более 13 тысяч обращений, 7 тысяч удовлетворены, а 5,8 тысяч все еще находятся на стадии рассмотрения. Отрицательное решение получили лишь 800 заявителей.

Что касается результатов, то они также более оптимистичные для обратившихся в суд. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что в суде суммарное снижение кадастровой стоимости на каждый объект составило 40,5 млн рублей.

Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания КС, особенно если речь идет о судебном разбирательстве, дорогостоящая. Придется рассчитывать на следующие траты:

  • Проведение оценивания рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.
  • Государственная пошлина.
  • Услуги адвоката.

Практика по снижению кадастровой стоимости нашей компании показывает, что начинать процедуру стоит, только если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30-40%. В каждом случае расчеты будут производиться индивидуально. Когда наши эксперты оценивают перспективность оспаривания КС, в расчет берется:

  • время, которое прошло с последнего государственного оценивания;
  • сумма уплаченных налогов;
  • сроки до следующей переоценки КС.

Если выгода от процедуры превышает затраты, то оспаривание имеет смысл. Если нет, рекомендуем подождать: возможно, в ближайшее время будут внесены законодательные изменения, которые позволят больше выгадать от снижения кадастровой стоимости.

Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?

Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.

1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.

Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.

2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд.

Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину.

Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.

Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости

Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания.

Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение.

А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.

Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.

Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:

  • К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
  • При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
  • Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.

Остались вопросы? На них с удовольствием ответят наши эксперты! Запишитесь на консультацию, чтобы рассчитать вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Источник: https://schoice.ru/praktika-snizhenija-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Источник: https://buh.ru/articles/documents/81632/

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков.

Это связано с тем, что размер и земельного налога, и  платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости.

Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости  земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на  земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах.

В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании  кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания  действий  государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст.

131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний.

Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti.html

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Снижение кадастровой стоимости недвижимости: судебная практика

20.02.2020

С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

  • кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости – 22 010 исков;
  • недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки – 88 исков;
  • оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ).

Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма

ФЗ №135-ФЗ (старый закон)

ФЗ №237-ФЗ (новый закон)

Досудебный порядок

Обязателен для юридических лиц.

Не предполагает досудебного порядка.

Кто определяет кадастровую оценку недвижимости

Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.

Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Где оспаривать результаты кадастровой оценки

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки.

Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной.

В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями.

Причины неточностей могут быть следующими:

  • слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
  • не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
  • не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
  • не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

  1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
  2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
  3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
  4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Источник: https://www.fcaudit.ru/blog/237-fz-osparivaem-kadastrovuyu-stoimost-po-novomu-zakonu/

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: