Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Содержание
  1. Страхование ответственности застройщика перед дольщиками 2020
  2. Обязан ли застройщик страховать ответственность
  3. Нормативная база
  4. Виды страхования ответственности застройщика
  5. Поручительство банка
  6. Договор страхования гражданской ответственности
  7. Изменения 2017 года
  8. Компенсационный фонд
  9. Как работает
  10. Как получить возмещение
  11. Счета эскроу
  12. Что делать обманутым дольщикам
  13. Планируемые изменения 2020 года
  14. Консультация юриста онлайн
  15. Выводы
  16. Страховка ДДУ от недостроя – защита прав потребителей
  17. Кто заключает договор страхования
  18. В каких случаях страховка не защитит
  19. Как реализуется страховая защита
  20. Может ли дольщик застраховать ДДУ
  21. Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?
  22. Существует ли органы страхового надзора?
  23. Страхование при долевом строительстве: формы, преимущества, риски, порядок оформления
  24. Формы страхования ответственности застройщика
  25. Преимущества страхования при долевом строительстве
  26. Риски при страховании
  27. Порядок оформления страховки
  28. На что может надеяться застрахованный дольщик?
  29. Особенности страхования застройщиков
  30. Значение термина
  31. Как происходит процесс страхования
  32. Правила страхования
  33. Документы для регистрации
  34. Права и обязанности обоих сторон
  35. Требования по закону
  36. Как и кем устанавливается тарифная ставка
  37. Объект страхования
  38. Период действия полиса
  39. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
  40. О чем идет речь?
  41. Страховой случай
  42. Какие возникают проблемы
  43. Кто за всем этим следит

Страхование ответственности застройщика перед дольщиками 2020

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Приобретение квартиры по ДДУ сопряжено с риском невыполнения контрагентом договорных обязательств. В этой схеме фактически покупают права на оплачиваемую часть объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию.

Несмотря на стандартную регистрацию сделки в Росреестре, сложно получить компенсацию затрат при банкротстве компании и в других неприятных ситуациях.

Для решения проблемы применяют гражданское страхование ответственности застройщика и другие методы защиты дольщиков.

Обязан ли застройщик страховать ответственность

Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:

  • обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
  • не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
  • отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.

Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:

  • отчислений в государственный компенсационный фонд;
  • специальных счетов эскроу.

Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

Нормативная база

Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.

К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.

Виды страхования ответственности застройщика

Для выполнения требований закона компания может использовать:

  • банковское поручительство;
  • стандартное страхование договоров долевого участия;
  • полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

  • суммарная оплата по ДДУ;
  • начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

  • передачу ценного имущества в залог;
  • открытие депозитного условного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Базовые определения:

  • денежная компенсация выплачивается дольщику;
  • возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
  • срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
  • допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

  • общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
  • рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

  • регистрационные и учредительные документы предприятия;
  • справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
  • утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
  • декларацию со сведениями о проекте;
  • экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
  • свидетельство СРО (допуск);
  • ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
  • заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
  • бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
  • результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.

Изменения 2017 года

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.

Компенсационный фонд

Этот механизм создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков типового договора страхования гражданской ответственности застройщика. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:

  • финансирования строительства с привлечением новых подрядчиков;
  • организации выплат обманутым дольщикам.

Как работает

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

  • покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
  • застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
  • ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
  • по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
  • Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).

К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.

Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:

  • застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
  • размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
  • максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.

Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.

Как получить возмещение

Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:

  • объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
  • инженерных сетей и коммуникаций;
  • транспортной инфраструктуры.

Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:

  • гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
  • номер ИНН;
  • выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.

Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:

  • представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
  • супругом;
  • наследником;
  • доверенным лицом.

По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.

Дополнительная информация:

  • если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
  • чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
  • вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
  • другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.

Счета эскроу

Этот метод финансовых гарантий надежнее, чем обычное страхование ДДУ. Дольщик размещает деньги на заблокированном счете в банке. Застройщик получает к ним доступ только после выполнения обязательств по договору. Новая схема действует с 01.06.2019.

Что делать обманутым дольщикам

Страхование долевого строительства от недостроя (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить сделку с минимальными подготовительными действиями. Дольщик вправе получить деньги в следующих случаях:

  • закончен срок блокирования;
  • ДДУ расторгнут по решению суда, дольщика, обеих сторон договора;
  • застройщик не может выполнить свои обязательства.

К сведению! Деньги со счета эскроу могут быть взысканы в судебном порядке по долгам дольщика.

Следует не забывать об ограниченной сумме страхования вкладов. Предпочтительным выглядит открытие заблокированного счета в Сбербанке либо другом солидном кредитном учреждении.

Планируемые изменения 2020 года

Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если при долевом строительстве была использована схема страхования. Единственное необходимое требование – заключение первого ДДУ для этого объекта недвижимости ранее 20.10.20

Рассматривается законопроект о начислении процентов по сумме на эскроу-счете. Подробности представлены в специальной публикации.

Консультация юриста онлайн

Для решения сложных задач пригодится помощь опытного специалиста. Обращайтесь к дежурному юристу сайта в режиме on line. Кроме чата можно воспользоваться телефонной консультацией по вопросам кредитования.

Выводы

Тщательная проверка исходных условий поможет исключить ошибки. В зависимости от срока заключения первого ДДУ применяется:

  • страхование дольщиков (2014-2017);
  • отчисления в Фонд защиты либо (с 2017);
  • счет эскроу (с июля 2019).

Следующие рекомендации помогут принять правильное решение:

  • при блокировке строительства на стадии подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
  • заявление о выплате следует подать до передачи прав новому предприятию на продолжение строительства;
  • при работе с эскроу-счетом страхование договоров долевого участия в строительстве не обязательно.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Страховка ДДУ от недостроя – защита прав потребителей

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат.

Стаж более 10 лет

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями.

А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия – гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков – это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки – защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

– государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

– договор долевого участия суд счел недействительным;

– наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

– застройщик не получил разрешение на застройку,

– наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/strahovka-ddu-ot-nedostroya.html

Страхование при долевом строительстве: формы, преимущества, риски, порядок оформления

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта.

После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта.

Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

1. Формы страхования ответственности застройщика 2. Преимущества страхования при долевом строительстве 3. Риски при страховании 4. Порядок оформления страховки 5. На что может надеяться застрахованный дольщик?

Формы страхования ответственности застройщика

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.

Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:

  1. В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
  2. Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
  3. Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
  4. Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

  • страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
  • страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
  • гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
  • гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

  • возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
  • возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
  • длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Риски при страховании

Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:

  1. Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
  2. Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
  3. Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
  4. Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
  5. Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.

Важный факт

В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.

Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.

Порядок оформления страховки

Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.

После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).

Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.

Важный факт

В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.

По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.

На что может надеяться застрахованный дольщик?

Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.

В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:

  1. При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
  2. В случае фиктивного разрешения на строительство;
  3. Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
  4. При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.

В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.

(421 голос., 4,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Особенности страхования застройщиков

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, необходимо, чтобы застройщик оформил страховку своей ответственности. У застройщика есть три варианта на выбор при заключении договора страхования:

  • Со страховой компанией. Фирму застройщик может выбрать по своему усмотрению. Главное условие – наличие лицензии на разрешение осуществлять страховую деятельность.
  • С банком. При этом заключение договора, где в качестве ответственного лица выступает банк – довольно редкое явление, так как для банка поручительство за строительную компанию сопряжено с слишком высоким риском.
  • С обществом взаимного страхования. ОВС – некоммерческая структура, в чей состав входят наиболее успешные и надежные строительные компании, которая законодательно имеет право на деятельность, связанную со страхованием ответственности застройщиков.

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Организации, осуществляющие деятельность по страхованию ДДУ, предъявляют строгий свод правил, которые необходимо выполнить для оформления договора. Рассмотрим наиболее важные из них:

  • Застройщик обязан предоставить подлинные документы. Обнаружение заведомо ложной информации приведет к отказу страхования или к расторжению уже оформленного соглашения.
  • До заключения договора застройщик обязан уведомить страховщика о всех обстоятельствах, которые могут повлиять на возникновение рискового случая и, соответственно, об убытках, которые может понести СК.
  • Если меняется срок сдачи объекта, застройщик обязан предупредить об этом СК.

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Пакет документов, требуемый для заключения договора страхования должен включать в себя:

  • действующие учредительные документы строительной компании;
  • ИНН застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • выписка из единого реестра юр. лиц, которая должна быть осуществлена не ранее, чем за 30 дней до начала подписания договора;
  • лицензия на право осуществлять строительную деятельность;
  • полная информация о застройщике в проектной декларации (финансовое состояние, задолженности, иные объекты страхования, и т.д.);
  • документы, подтверждающие безопасность возводимого объекта;
  • проект строительства (стоимость, срок завершения строительства и т.д.);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет производиться стройка;
  • кадастровый паспорт;
  • отчеты из книги учетов и расходов организации.

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Права и обязанности обоих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

Обязанности страховщика:

  • ­Выдать застройщику второй экземпляр договора.
  • ­При возникновении рискового случая в указанный в договоре срок выплатить компенсацию или предоставить документальное решение об отказе в выплате.
  • ­Страховщик не имеет право разглашать сведения о застройщике.
  • ­Соблюдать все условия договора.

Права страховщика:

  • ­Аннулировать договор, если после его оформления всплывут сведения о предоставлении застройщиком ложной информации, которая может повлиять на возникновение страхового случая.
  • ­Если в период действия возникнут новые обстоятельства, влияющие на условия страхования, фирма имеет право потребовать внесения изменений в уже действующее соглашение.
  • Требовать от застройщика соблюдение всех условий договора.

Обязанности страхователя:

  • Предоставить достоверную информацию о себе и строящемся объекте.
  • ­Своевременно оплатить страховую премию.
  • При возникновении новых обстоятельств, которые могут повлечь увеличение страховых рисков, сообщить об этом страховщику.
  • Если того требует договор, письменно информировать о ходе строительства.
  • ­При наступлении рискового случая, уведомить об этом страховщика в указанный договором срок.

Права страхователя:

  • ­Ознакомление с условиями договора до подписания соглашения.
  • ­Получить компенсационную выплату при наступлении рискового случая.
  • ­Досрочно расторгнуть договор при ненадлежащем исполнении страховщиком своих обязанностей.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости”, а именно статьей 15.6.

Если поручителем выступает банк, требования следующие:

  • срок деятельности банка от 5 лет;
  • размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

К компаниям законодательство предъявляет следующие требования:

  • наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
  • срок деятельности СК от 5 лет;
  • финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Как и кем устанавливается тарифная ставка

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

Устанавливая тарифную ставку, страховщики ориентируются на следующие факторы:

  • членство строительной компании в холдинге;
  • были ли предыдущие ситуации, где нарушались сроки сдачи объекта;
  • имеются ли жалобы от дольщиков;
  • финансовая стабильность застройщика;
  • размер объекта, сроки сдачи;
  • дополнительные факторы, которые могут повлиять на увеличение страхового риска.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).Особенности страхования застройщиков

Источник: https://gidpostrahoe.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gidpostrahovke/osobennosti-strahovaniia-zastroiscikov-5e36d96805c95d2719050dae

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

О чем идет речь?

Указанная мера закреплена 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В статье 15.2 данного закона идет речь как раз о страховании гражданской ответственности застройщика.

Цель этого мероприятия – сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности.

В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном выше обществе.

Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения:

  • Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
  • Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.

Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет. Пока застройщик не предоставит в государственный орган договор страхования, невозможно будет зарегистрировать ДДУ.

И только после этого сам договор страхования будет считаться заключенным. Его действие рассчитано на весь срок строительства, вплоть до дня, который обозначен в ДДУ для передачи объекта.

Но даже после истечения срока, отведенного для передачи жилья, договор страхования еще пару лет будет обеспечивать выгодоприобретателю право получения страховой выплаты.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация.

Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

  • Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
  • Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик.

Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан.

Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Какие возникают проблемы

Не смотря на то, что данный вид страхования существует не первый год, и у застройщиков, и у органов власти оно до сих пор вызывает немало вопросов. Поэтому нужно более подробно освещать некоторые положения 214 ФЗ.

Прежде всего, речь идет о том, что зачастую просто остается непонятным, когда же застройщику нужно это самое страхование. По закону, оно необходимо только в случае заключения ДДУ исключительно относительно жилого дома.

В плане нежилых объектов застраховать ответственность пока просто невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения. 

Договор страхования может быть заключен не обязательно в плане одной квартиры, а даже целиком на весь дом. Но, как правило, на практике это происходит поквартирно. Такое случается по понятной причине – за объект целиком придется уплатить крупную сумму, а ведь не всегда все квартиры бывают куплены на этапе строительства.

Так что в их части это окажутся пустые вложения. Да и как определить выгодоприобретателя, если еще не обозначены дольщики? И еще. Договор страхования приобретает юридическую силу лишь с момента регистрации ДДУ.

Вот и получается, что страхование всего дома будет недействительным, если нет соответствующих договоров на все квартиры.

Далеко не все страховые компании спешат присоединиться к данному проекту, поскольку объем потенциальных возмещений превышает резервный фонд страховщиков. Ведь каждый страховой случай равен миллионам, а то и миллиардам рублей.

Но на деле страховые компании должны заботиться о предотвращении таких последствий. Ведь достроить проблемный дом будет куда дешевле.

Поэтому в последнее время заинтересованных лиц стало больше, только вот если уже сам страховщик вкладывается в строительство проблемного объекта, то никто из иных страховых компаний его уже страховать не станет.

Страховой тариф страховщики рассчитывают в процентах, и чем ближе окончание строительства, тем они будут ниже.

Это вполне оправдано, учитывая, что в начале возведения дома рисков его долгостроя или недостроя куда больше, чем когда уже строительство фактически подходит к завершению.

 Если же страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховки тариф, то он, вероятнее всего, просто не собирается ни за что отвечать на самом деле.

Кто за всем этим следит

Контролировать соблюдение застройщиком обязательств перед дольщиками призван Росреестр, который в 2017 году переименовывается в Роснедвижимость. Этот государственный орган отказывает в регистрации ДДУ не только при отсутствии договора страхования, но и доказательства состоятельности по страховым премиям.

На региональном уровне проверкой застройщиков в этом плане занимается еще и прокуратура, а также исполнительные органы власти. В планах государства на ближайшее время – создание специальной государственной структуры федерального уровня – Компенсационного фонда для застройщиков.

Суть такова: данный орган будет собирать средства с застройщиков, размещать их по своему усмотрению и управлять ими, с целью приращения, возмещая дольщиком обанкротившихся застройщиков понесенные убытки. Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков.

Но Роснедвижимость совместно с местными властями также останутся во главе контроля над всем этим процессом. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-po-214-fz

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: